Kiralık konutu haksız yere tahliye edip diğerine kiraya veren mal sahibinin konuttan çıkardığı kiracısına en az bir yıllık kira bedelini tazminat olarak ödemek zorunda olduğunu söyleyen Prof. Dr. Erol Ulusoy, Kiracı daha düşük kiralı yeni bir meskene taşınsa bile bu tazminatı ödeyeceğinin altını çizdi.
Prof. Dr. Erol Ulusoy’un kiracıların hakları ile ilgili yazdığı o yazı;
Kiralık konut sorunu dinmedi, hala devam ediyor. Kimi okuyucularım, konut sahiplerinin kendilerini arayarak meskenin boşaltılmasını istediklerini söylüyorlar. Ne sebeple diye sorduğumda, aldığım en sık yanıt, ‘ihtiyaç sebebiyle, çocuğu oturacakmış’ yahut ‘tahliye taahhüdü sebebiyle’ ya da ‘evde tadilat yapılacağı’ münasebetleriyle meskenin tahliyesinin istendiği…
Türk Borçlar Kanunu (TBK) Md 350’ye nazaran kiraya veren, kiralanan mülkü; kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu yahut kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu öbür bireyler için konut, işyeri ihtiyacı sebebiyle kullanma mecburiliği varsa, dava ile kira mukavelesini sona erdirebilir.
O halde mesken sahibi, kendisinin yahut eşinin, örneğin çocuklarının yahut torunlarının ya da anne babası ya da anne baba, büyük anne, büyük babanın kiralanan konuta muhtaçlığı varsa, mahkeme kararıyla meskenin tahliyesini sağlayabilir.
Mesken sahibi, bakmakla yasa yahut mahkeme kararıyla bakmakla yükümlü olduğu bireylerin muhtaçlığı için de tahliye talep edebilir. Buraya, konut sahibinin kardeşleri girebilir, TMK Md 364. Konut sahibinin tez ettiği konut muhtaçlığının gerçek, samimi ve devamlı olması gerekir. Bunu mesken sahibi ispatlayacaktır.
‘Çocuğum evleniyor’ münasebeti
Örneğin, çocuğum evleniyor, çocuğum oturacak teziyle tahliye davası açmışsa, nitekim de çocuğunun evlenme sebebiyle yeni bir konuta gereksinimi olduğunu kanıtlanması gerekir. Evlenecek çocuğun şahsına ilişkin öbür konut varsa, ‘ihtiyaç’ samimi olmayacağından, tahliye davası reddedilecektir.
Ya da gurbetçi bir vatandaşın, Türkiye’ye kesin dönüş yapacağım, konutta ben kendim oturacağım argümanıyla açtığı tahliye davasında, nitekim kesin dönüş yapacağını kanıtlaması gerekir. Yalnızca yazları birkaç ay Türkiye’de geçirmek için konuta duyulan muhtaçlığın daima olmadığı açıktır.
Kiracının boşalttığı konut, bölgedeki çok kira yükselmeleri nedeniyle çok yüksek bedelle yine kiraya verilmişse, konutu boşaltan kiracı da tıpkı yüksek bir bedelle yeni bir mesken kiralamışsa çıktığı konut ile yeni kiraladığı meskenin kirası ortasındaki üç yıllık farkı tazminat olarak talep edebilir. Bu fark bir yıllık kiradan fazla da olsa mahkeme üç yıllık farkın tazminine karar verebilmeli.
Kiracının yeni kiraladığı konutun de durumuna uygun olması kural. İki odalı meskenden tahliye olup, villa kiralamışsa, eski konut sahibi 2 odalı konutu iki katı bedelle kiraya verse bile, villanın kirası ile iki odalı meskenin kirası ortasındaki fark ziyan olarak tazmin edilmez. Yapılması gereken, birebir bölgede 2 odalı bir mesken kirası ne kadar olmalıysa, ortadaki farkın tazminin o kadar olmasıdır.
Üç yıl kiralama yasağı, haklı sebepler varsa, ortadan kalkar, mesken tekrar diğerine kiraya verilebilir ve konut sahibinin hiçbir tazminat sorumluluğu olmaz.
Haklı sebeplere örnek
Evli çocuğun boşanması, kimin muhtaçlığı için konut tahliye edilmişse, örneğin annenin ölmesi, tahliye edilen kiracının mesken sahibi olması yahut öbür bir kente taşınması, 3 yıllık kiralama yasağının beklenmemesini haklı gösterir.
Taşınmazın inşa ve imar edilecek olması tahliye sebebidir. Lakin bu süreçte taşınmazın kullanılmasının imkânsız olması gerekir. Şayet içinde kiracı otururken yapılabilecek tadilat ve tamir işi kelam konusu ise, tahliye istenemez.
Konut sahibinin mahkemede konutun muhtaçlık duyduğu asıllı tamiri, tamiratı, imar mevzuatına uygun değiştirme ya da genişletmeye gereksinim olduğunu kanıtlaması ve bu süreçte konutun boş olması gerektiğini objektif gerekecektir.
Tahliye taahhüdü
Kiracı, kiralananı belirli tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlenir ve buna karşın boşaltmazsa kiraya veren, bir ay içinde icraya başvurarak yahut dava açarak mukaveleyi sona erdirebilir. Her tahliye taahhütnamesi de geçerli değildir. Bunun için öncelikle, yazılı tahliye taahhüdünü şahsen kiracının verip vermediğine bakılır.
Ayrıyeten kiralık konutun aile konutu olması halinde, eşlerin taahhüdü birlikte imzalaması gereklidir. Tahliye taahhüdünün kira kontratından evvel yahut birebir anda imzalanması halinde Yargıtay bu tahliye taahhüdünü geçersiz sayıyor. Kanuna nazaran, değerli olan kira mukavelesini imzaladığınız tarih değil, kira kontratının başladığı ve konutu teslim aldığınız tarihtir. Bazen mukavelenin imza tarihiyle kira başlangıç tarihi farklı olabilir.
Lakin uygulamada da tahliye taahhütlerinin kiracıya tarihi boş olacak halde imzalatıldığı da bilinen bir gerçek.
Bu türlü bir durumda, imzalı ve tarihi boş olan kira tahliye taahhüdünün fotoğrafını çekmeniz, ispatta size çok faydalı olacaktır. Zira kira tahliye taahhüdünü, kira mukavelesini imzalarken tarih kısmının boş bırakılarak verildiğini ve sonradan iradesine muhalif olarak doldurulduğunu kiracının kanıtlaması gerekir.
Meskeni üç yıl diğerine kiralayamaz
TBK Md 355, ihtiyaç sebebiyle kiracının konuttan tahliyesi halinde, meskenin, haklı sebepler hariç, üç yıl diğerine kiraya verilmesini yasaklamaktadır. Bu yasak, mesken sahiplerinin kiracılarını çıkarıp yüksek kiralarla diğerine tekrar kiralamalarını önlemek maksadıyla getirilmiştir.
3 yıl diğerine kiralama yasağı, ihtiyaç nedeniyle tahliyenin yanında, tekrar inşa ve imar emeliyle tahliyelerde de geçerlidir. Bu durumda mal sahibi konutu üç yıl boyunca kiraya verecekse, eski kiracıya verebilir, diğerine değil.
3 yıllık eski kiracından diğerine kiralama yasağına uymayan mesken sahibi, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür. Yani diyor ki TBM Md 355/3, ey konut sahibi, 3 yıl boyunca haklı sebep olmamasına karşın eski kiracından diğerine kiraya verirsen, en az 1 yıllık kira bedelini kiracına tazminat olarak ödersin. Kiracı daha düşük kiralı yeni bir konuta taşınsa bile bu tazminat ödenir. Daha fazlasına, durumun özelliğine ve şartlara nazaran, kiracının daha fazla bir ziyanının olup olmadığına nazaran mahkeme karar verir.
Kanaatimce burada meskenin taşınması için yapılan nakliye masrafları talep edilemez. Zira kiracı esasen konutu kural olarak kira kontratının sonunda boşaltacak ve taşınma masraflarına kendisi katlanacaktı.
Haber7
