Üniversite ve okulların tekrar açılmasıyla kiralık meskenlere talep patlarken, İstanbul ve Ankara başta birçok kentte kiralık konut problemi yaşanıyor. Kiralar katlanırken, konut sahipleri de eski kiracılarını çıkarıp, yüksek fiyata meskenlerini kiralamak istiyor. Mesken sahibi, meskendeki kiracıyı kontrat mühleti dolmadan çıkarabilir mi? “Ya yüksek Kira öde ya da meskenden çık” diyebilir mi? Ankara Barosu avukatlarından arabulucu Eda Günday, kira konusunda merak edilen tüm bu soruları yanıtladı.
İşte sorular ve yanıtlar…
1- Kira artışı 2021 yılı için ne kadar?
Kira artışı, mukavelenin sonlanacağı tarihten evvelki aya nazaran 12 aylık TÜFE oranı ortalamasına bağlı hesaplanıyor. Bu yıl için uygulanacak kira artış oranı yüzde 14.55 olarak belirlendi. Lakin, mukavelede, taraflarca daha düşük-yüksek oranda bir artış öngörülmüş ise kira artışı belirlenen bu oran üzerinden yapılır.
2- Kira kontratı dolmadan kiracı çıkarılabilir mi?
Kira kontratı dolmadan haklı nedenler bulunmuyorsa, kiracının konuttan çıkarılması talep edilemez.
3- Eski kiracıya ‘Ya yüksek kira öde ya da çık’ denilebilir mi?
Mesken sahibi kontrat müddeti dolmadan kiracısına “Ya güncellenen yüksek kirayı öde ya da çık” diyemez. Kira artışı TÜFE ya da kontrattaki kararlara nazaran yapılır. Özetle mesken sahipleri başlarına nazaran “kiralar çok arttı” diye kiracılarını çıkaramazlar. Bunun için haklı nedenleri olması gerekir. Bu nedenlerin başında kira borcunu ödemediği için temerrüde düşürülmesi ve sonrasında tahliye davası açılması gelir. Kiracıya noterden kira borcunu ödemesi için ihtar gönderilip, 30 gün müddet verilir. Bu müddet geçtikten sonra hala ödeme yoksa, tahliye davası yahut icra takibi yoluyla yapılacak olan takip sonucunda icra mahkemesinden tahliye talep edilebilir.
4- Kiracının öbür hangi durumlarda meskenden tahliyesi talep edilebilir?
Kira hukukumuzda haklı neden olmadığı sürece kiracının tahliye edilemeyeceği benimsenmiştir. Kiracının tahliye nedenleri şöyle sıralanabilir: “Bir kira periyodu içerisinde 2 haklı ihtar gönderilirse. Ödeme ihtarına karşın 30 günlük müddette ödeme yapılmazsa temerrüt nedeniyle. Temelli yıkım, tamirat tadilat varsa. Kiralananda kumar oynandığı, fuhuş yapıldığı, uyuşturucu ticareti yapıldığı tespit edilmişse. Yordamına uygun kira kontratının yapıldığı tarihten makul bir mühlet sonrasında düzenlenmiş bir tahliye taahhüdü alınmışsa. Gereksinim sebebiyle tahliyede, gereksinim samimi ve gerçekse. Taşınmaz satılmış satın alan kişi tekrar edinim sebebiyle aldığı tarihten itibaren 1 ay içinde kiracının eline geçecek formda ihtarname göndermişse. Belgisiz müddetli kira kontratlarında 10 yıllık mühlet dolmuş ve 3 ay evvelden mal sahibi ihtarname gönderip tahliye talep etmişse.
5- Komşularla geçinmeyen rahatsızlık veren kiracı tahliye edilebilir mi?
Kiracılar, komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlü. Bu yükümlüğe uyulmaması durumunda da mesken sahibi en az 30 gün mühlet vererek, mukaveleyi feshedeceği konusunda yazılı bir ihtarda bulunabilir. Mühletin faydasız olacağının anlaşılması yahut kiracının bu yükümlülüğe muhalif davranışının konut sahibi ile komşular bakımından çekilmez olması durumlarında ise mesken sahibi, yazılı bir bildirimle mukaveleyi çabucak feshedebilir.
6- Konut satılırsa kiracı konuttan çıkmak zorunda mı?
Meskende kiracı varken, taşınmazın satılması halinde yeni mal sahibi, kiracıya 1 ay içinde ihtar göndererek tahliye talep edebilir. Bu durumda satın alma tarihinden itibaren altıncı ayın sonuna kadar kiracı içeride kalmaya devam edebilir. Altıncı ayın sonunda da çıkmazsa tahliye davası açılabilir. Eski mal sahibi ile yapılan kira mukavelesinin sonunda da direkt dava açarak, tahliye talep edilebilir.
7- Meskenin satışı içindeki kiracıyı, kira artışı yapmaktan kurtarır mı?
Hayır kurtarmaz. Borçlar Kanunu 344. hususu açıktır. Konutun satışı kira artışı yapılmasını engelleyen bir durum değildir. Kira artışı kontrata nazaran yapılır.
8- Kiracı pandemi nedeniyle kira indirimi isteyebilir mi?
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, kaideleri oluştuğunda ihtiyati önlem kararıyla kirada pandemi indirimi yapılmasının mümkün olduğuna karar verdi. Bu bahisteki tartışma noktalandı. Yargıtay kararı ışığında, pandemi nedeniyle kira uyarlaması talep edilebilir. Bu tarafta verilmiş yargı kararları var.
9- Kiraya pandemi indirimi davası hangi mahkemede açılmalı?
COVID-19’a bağlı oluşan pandemi sürecinde Borçlar Kanunu’nun 138. Hususu gereği “Tedbir Talepli Kira Uyarlaması davası” bulunulan yer sulh hukuk mahkemelerinde açılabiliyor.
10- Kira alacağı için mahkeme yerine arabulucuya gidilebilir mi?
6325 Sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu 1. unsuruna nazaran tarafların üzerinde serbestçe tasarruf edebilecekleri iş yahut süreçlerden doğan özel hukuk uyuşmazlıklarının çözümlenmesinde arabulucuya ihtiyari olarak gidilebilir. Kira uyuşmazlıklarında; başta tahliye talepleri olmak üzere kira alacağı ve kira tespiti hususlarında arabulucuya gidilebilir. Kira uyuşmazlıklarında arabuluculuğun ihtiyari olması nedeniyle kanunen mecburî arabuluculuktaki üzere makul mühlet sonu yoktur.
11- Kiracı ve mülk sahibi ticari ise arabulucuya gitmek mecburî mu?
Her iki tarafın (mülk sahibi-kiracı) ticari işletme olması halinde kira alacakları dava kuralı arabuluculuk kapsamındadır. Dava açmadan evvel arabulucuya başvurulması yasal bir zorunluluktur. Dava açılmadan evvel arabulucuya gidilebildiği üzere dava açıldıktan sonra arabulucuya gidilmek istenirse mahkeme davayı 3 ay ertelemektedir. Bu süreç içerisinde tahlile varılmadığı takdirde hakim bu süreyi 3 ay daha uzatır.
12- Arabuluculuk değerli mı fiyatı kim öder?
Bir davanın birinci derece mahkemesi, istinaf ve temyiz mühletleri ile birlikte sonuçlanması 5-10 yıl vakit alabilmektedir. Halbuki arabuluculukta tarafların birkaç saatte bile sonuca ulaşmaları mümkündür. Ekonomiktir, dava harcı, mahkeme sarfiyatları, keşif, uzman fiyatı üzere masraflar yoktur. Tarafların bilakis bir muahedesi yok ise arabuluculuk fiyatı Adalet Bakanlığı’nın yayınlamış olduğu Arabuluculuk Minimum Fiyat Tarifesi’ne nazaran taraflarca eşit olarak ödenir.
13- Arabulucuda muahede sağlanamazsa dava açılabilir mi?
Süreç denetimi taraflardadır. Yargısal tahlilde karar verme yetkisi üçüncü bir kişinin elinde iken arabuluculukta tarafların iradesindendir. Taraflar mevcut hukuk düzenlemelerine ve yordamlarına bağlı kalmadan yalnızca kendilerine mahsus tahlil üretme talihine sahiptir. Tarafların istemedikleri bir karar alınması mümkün değildir. Mutabakat sağlanaması halinde her vakit mahkemeye gidilebilir.
14- Arabuluculuk dokümanının türel niteliği nedir?
Arabuluculuk muahede dokümanı, mahkeme ilamı niteliğinde bir dokümandır. Bu nedenle taraflar ortasındaki ihtilafı kesin olarak tahlile kavuşturmaktadır. Arabuluculukta muahedeye varılan konularla ilgili dava açılması mümkün değildir.
Haber7
